Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez souscrire un crédit immobilier. On vous parle du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) !
Effectivement, cet indicateur était avant utilisé pour tenter de comparer des offres de crédit immobilier. Attention sur ce point, il faut savoir que c’est un faux ami !
Il a surtout été rendu très connu à cause des problématiques de taux d’usure !
Nous allons vous donner toutes les explications dans cet article !
Vous serez incollable pour calculer votre Taux Annuel Effectif Global (TAEG) !
Qu’est-ce que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Déjà il faut savoir que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) a remplacé le Taux Effectif Global (TEG) depuis 2016.
Il comprend l’ensemble des coûts de votre crédit immobilier obligatoires liés à l’obtention de votre crédit immobilier.
Attention, nous insistons sur ce point car le piège est ici ! Nous y reviendront dans le paragraphe suivant.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) comprend :
- Les intérêts d’emprunt
- L’assurance emprunteur obligatoire
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie
- Les frais de courtage (la loi ne l’impose pas mais en pratique, ils sont comptés)
- Les frais de tenue de compte sur la durée du crédit (s’ils ne sont pas indiqués, c’est qu’ils ne sont pas obligatoires).
- Les frais d’expertise si une expertise est demandée
A noter, que les frais de notaire et les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas comptabilisés dans le calcul du TAEG.
Pourquoi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) peut-il être piégeux ?
Le vrai calcul est de reprendre les couts obligatoires et non l’ensemble des coûts de votre crédit immobilier.
Prenons un exemple très simple mais très courant.
Votre banque vous propose un crédit immobilier et affiche un TAEG de 3.04%
- Montant : 300 000€
- Durée de 300 mois (25 ans)
- Frais de dossier : 2 000€
- Frais de garantie : 3 650€
- Taux nominal : 2.50%
- Assurance obligatoire : 15 000€ soit un taux de 0.20% sur le capital initial pour des quotités de 50% sur chacun soit 100% au total.
Jusqu’ici tout va bien !
La ou le Bât blesse :
La banque vous a conseillé de vous couvrir à 100% chacun et vous a aussi conseillé de vous couvrir contre la perte d’emploi.
L’assurance au total, n’est pas de 15 000€ mais de 60 000€.
En effet, le fait d’être couverts à 100% chacun double le montant de l’assurance et il faut rajouter 30 000€ pour la perte d’emploi.
En passant, c’est un bon conseil pour les quotités mais avec une assurance sur mesure qui vous coutera beaucoup moins cher !
- La bonne nouvelle est que cela ne vous bloque pas pour le taux d’usure.
- La mauvaise est que si vous n’avez pas une relecture très affutée, vous allez payer beaucoup plus que ce que vous pensiez.
Oui, le taux global qui comprend tous les frais, y compris les frais facultatifs est dans ce cas de 4.02% et non de 3.04%
Il faut analyse méticuleusement sa simulation de crédit immobilier pour trouver les couts obligatoires.
Vous auriez vu cela sur la simulation ci dessous pour notre exemple.
Comment calculer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ?
Il ne faut pas faire d’addition de taux ! Il faut intégrer des montants !
Vous allez reporter les couts des différents postes de dépenses que vous trouverez sur votre simulation.
- Les intérêts d’emprunt
- L’assurance emprunteur obligatoire
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie
- Les frais de courtage (la loi ne l’impose pas mais en pratique, ils comptés)
- Les frais de tenue de compte sur la durée du crédit (s’ils ne sont pas indiqués, c’est qu’ils ne sont pas obligatoires).
- Les frais d’expertise si une expertise est demandée
Pourquoi calcule-t-on le TAEG dans le cadre du taux d’usure?
Le taux d’usure est le taux maximum au dessus duquel la banque n’a pas le droit de vous prêter de l’argent.
Cela existe depuis très longtemps mais cela pose problème en cas de remontée des taux rapide. C’est exactement ce qui arrive depuis le début de l’année 2022.
Vous trouverez ci dessous une illustration du problème
Le simulateur ci-dessous vous permet de réaliser votre calcul de TAEG !
Attention, il est extrêmement fréquent que les clients se trompent lorsqu’ils tentent de calculer leur TAEG.
Erreur numéro 1
La première source d’erreur provient de la notion des couts obligatoires et facultatifs.
Ce point est détaillé dans le paragraphe ci-dessus.
Erreur numéro 2
La plupart des clients font une addition de taux. C’est totalement faux de faire comme cela.
Déjà, le taux d’assurance est souvent mal pris en compte. En effet, plusieurs taux sont communiqués sur l’assurance emprunteur et donne des montants totalement différents s’ils sont mal utilisés (tout le temps…).
Il y a le TAEA et le taux sur le capital initial.
Pour être certain de ne pas vous tromper, il ne faut pas raisonner en taux mais en montant ! Car il n’y a pas de piège de ce coté la pour le calcul du TAEG ! (Hormis la part obligatoire ou facultative).
Prenez le montant total de l’assurance obligatoire et vous la reportez dans le simulateur !
Fausses croyances sur le TAEG et le Taux d’usure ?
Le fait d’augmenter son apport fait-il baisser le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ?
On entend toujours que rajouter de l’apport est la solution pour vous permettre de passer sous le taux d’usure.
Cela peut être vrai si elle banque vous octroi un taux préférentiel grâce à cet apport. Cela peut être le cas si la durée baisse par exemple.
Les taux d’intérêts sont principalement fixés par rapport :
- Montant du crédit (plus il est important plus le taux est faible en général)
- A l’apport (plus il est important plus le taux est faible en général)
- Aux revenus (plus ils sont importants plus le taux est faible en général)
Chaque paramètre va potentiellement monter ou descendre le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) mais ce n’est pas forcément dans le sens attendu.
La preuve en vidéo !
Le fait de baisser ses quotités d’assurance fait-il baisser le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ?
Je resterai prudent sur ce point car la loi précise bien que seule la part obligatoire doit figurer dans le TAEG mais nous avons pu voir certaines banques intégrer toutes les quotités. Cela dépend si la banque vous oblige ou alors vous préconise de vous couvrir sur les quotités indiquées.
Le mieux est alors de se faire conseiller pour un courtier spécialisé en assurance emprunteur comme Impacto-Conseil.
Pourquoi le taux d’usure est particulièrement problématique sur les prêt relais?
Comme nous l’avons vu sur l’apport, plus le prêt est beaucoup plus la part des frais fixe va peser très lourd.
Le prêt relais est un prêt sur une durée de 1 à 2 ans avec un montant souvent faible.
Le moindre frais de dossier, de courtage ou de garantie fait exploser le TAEG.
Chez Impacto-Conseil, nous savons comment améliorer cela au cas par cas.
Par exemple:
- Négocier un effort sur le prêt relais qui sera répercuté sur le prêt complémentaire
- Utiliser un montage en prêt relais avec rachat pour augmenter le montant du prêt relais
- Trouver l’assurance emprunteur la moins chère!
Comment passer sous le taux d’usure ?
Vous trouverez des pistes de solutions dans cet article pour passer sous le taux d’usure.
Le taux d’usure est réactualisé tous les trimestres par la Banque de France.
Le fait de se faire accompagner pour un courtier en prêt immobilier d’impacto-conseil vous assure que vous mettez toutes les chances de votre côté.
