Taux d’usure: Trouver des solutions!

Taux d'usure: Trouver des solutions

Vous souhaitez emprunter et vous vous inquiétez pour le fameux blocage du taux d’usure! 

Nous allons revenir sur le taux d’usure et vous donner des solutions pour passer outre ce taux d’usure!  

Sommaire

 Ou trouver la valeur du taux d’usure? 

 

C’est très simple, le taux d’usure (ou plutôt les taux car il en existe plusieurs en fonction de plusieurs paramètres comme la durée) est publié sur le site de la banque de France

 

Prenons les chiffres pour les crédits immobiliers à taux fixe pour le 4e trimestre 2022:

 

  • Taux d’usure pour une durée inférieure à 10 ans : 3.03%
  • Taux d’usure pour une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans: 3.03%
  • Taux d’usure pour une durée supérieure à 20 ans : 3.05%

 

parler du taux d'usure

 

Le taux d’usure, c’est quoi déjà?

 

Le taux d’usure est le taux maximal au-dessus duquel les banques n’ont pas le droit de prêter en France. Attention, on ne parle pas du taux nominal qui est la tête de gondole mais bien du taux tous frais compris que l’on va appeler TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Le diable est dans les détails, il ne faut pas penser que ce taux est fiable car il ne reprend que les frais OBLIGATOIRES donc il ne représente pas forcément ce que vous allez payer.

Il comprend :

 

Le taux d’intérêt nominal

 

L’assurance emprunteur (part obligatoire)

 

C’est un des points les plus importants avec le taux nominal! 

Attention, seule la part obligatoire sera prise en compte dans le calcul. Par exemple si vous êtes 2 emprunteurs et que vous vous couvrez à 100% chacun soit 200%, il y aura seulement la moitié du coût de l’assurance qui sera pris en compte dans le TAEG car la banque vous oblige à vous couvrir sur 100%).

 

Les frais de garantie

 

La garantie du crédit immobilier protège la banque du défaut de paiement par l’emprunteur. C’est souvent la garantie Crédit logement.

Certaines cautions peuvent avoir des coûts plus faibles également! 

N’hésitez pas à en parler à votre conseiller impacto-conseil

 

Les frais de dossier de la banque

 

Les frais de courtage

 

Ils sont souvent pris en compte mais la loi ne l’impose pas. 

A noter que les frais de conseil indépendant ne paraissent pas dans le taux d’usure car c’est une prestation dont la banque ignore l’existence!

 

Comment est calculé le taux d’usure ?

 

C’est la banque de France qui s’en charge et qui le publie. C’est le taux moyen du dernier trimestre augmenté du tiers ! Jusqu’à la, on va dire qu’il n’y a pas de problème… Et pourtant!

Pour le T4 2022, le taux effectif moyen pratiqué au T3 2022 était de 2.27% pour les durées inférieures à 20 ans. Le taux d’usure pour la même période pour les prêts immobiliers est donc de 3.03%. (2.27% * (1+1/3)).

 

prenez rdv taux d'usure

 

Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il les dossiers de prêts immobiliers ?

 

Avec l’augmentation brutale des taux, il y a eu un effet de pincement entre les taux d’intérêt nominaux et le taux d’usure qui augmente avec 3 mois de retard. 

 

refus taux usure

 

La loi Lemoine n’a rien arrangé avec une hausse des tarifs d’assurance pour les emprunteurs n’ayant plus de questionnaires de santé.

 

 Concrètement si le taux d’usure est dépassé, la banque n’a pas d’autres choix que de refuser le dossier si elle ne trouve pas de solutions ! Le taux d’usure est un vraiment blocage pour les dossiers sur lesquels l’assurance est chère :

 

  • Emprunteur Sénior (Attention, ça arrive vite)
  • Emprunteur ayant des antécédents de santé
  • Métiers ou sports à risques ou toutes particularités pouvant augmenter l’assurance

 

Et cela impacte aussi ceux qui ont des revenus plus faibles car leur taux nominal part de plus haut!

 

Quelles sont les solutions pour débloquer un refus suite au dépassement du taux d’usure?

 

Il ne faut pas être fataliste, MAIS c’est juste le moment plus que jamais de ne rien laisser au hasard dans sa demande de crédit !

 

Ne rien laisser au hasard, c’est quoi ?

 

C’est faire appel à Impacto Conseil, qui pourra vous guider dans les démarches afin de maximiser vos chances d’obtention malgré ce point.

 

Pourquoi se faire accompagner par impacto-conseil augmente vos chances de réussite?

 

Comme évoqué, il s’agira d’obtenir le taux le plus bas, mais également la garantie la plus basse, les frais de dossier les plus bas et surtout l’assurance emprunteur avec le coût le plus bas.

 

Pour optimiser l’assurance emprunteur

 

En tant que courtier en assurance emprunteur, nous travaillons avec une multitude de contrats d’assurance emprunteur avec différentes compagnies. (Générali, Cardif, Afi Esca, Axéria, Axa, Allianz, Maif, CNP, April, MNCAP, Malakoff médéric, swiss life etc…)

L’objectif est de baisser le coût de l’assurance emprunteur mais également d’améliorer les garanties. Souvent les banques n’assurent pas l’IPP (Incapacité Permanente Partiel) alors que nous pouvons le proposer tout en étant plus compétitif sur le tarif avec la mise en place d’une délégation d’assurance.

 

Trouver votre assurance emprunteur!

 

Pour optimiser votre taux d’intérêt 

 

La négociation sera la clé pour obtenir le meilleur taux possible.

Mais attention, en période haussière, c’est très sensible car il ne faut pas trop traîner à trop vouloir négocier au risque de voir son taux augmenter. 

Il faut faire vite et bien! Efficace en d’autres mots!

 

Pour optimiser vos frais de dossier

 

Ce sera la même chose que pour le taux! 

 

Pour optimiser les frais de garantie

 

Toutes les banques ne travaillent pas avec les mêmes garanties! Et même au sein de la même banque, il peut y avoir plusieurs garanties possibles. C’est notre métier de connaître et de vous faire trouver ces solutions.

Notons également que certaines garanties ont un montant plus faible comme la CASDEN et le CMH (Crédit Mutuel Habitat) ce que peut aider à baisser le TAEG.

 

Pour optimiser les frais de courtage

 

Comme évoqué, le conseil indépendant en crédit immobilier est une prestation facultative et dont la banque n’a même pas à avoir connaissance.

Donc les frais de conseil indépendant ne sont pas intégrés au TAEG.

Cela devrait être la même chose pour le courtage classique. Mais en pratique, cela ne se passe pas comme cela et les banques intègrent les honoraires de courtage au TAEG ce qui aggrave le problème du taux d’usure. 

 

Conclusion

 

Il y a beaucoup de blocages suite au taux d’usure en 2022. Notre accompagnement a permis à de nombreux acquéreurs de pouvoir trouver une solution pour pouvoir acheter leur maison ou leur appartement. 

Comme évoqué, pour passer sous le seuil du taux d’usure, il faut baisser les coûts.

S’il y a encore un blocage, la banque peut parfois même proposer que vous cherchiez une offre en délégation d’assurance. 

Également, il faut savoir que l’achat en SCI permet parfois de solutionner le problème pour obtenir un emprunteur au nom de la SCI. 

Faites comme mes autres clients du moment en cas de refus de prêt suite au taux d’usure !

La réponse est simple: contactez-moi ou faites directement une simulation sur le comparateur d’assurance emprunteur!

 

La réponse est non! 

Contrairement aux idées reçues, le fait d’augmenter l’apport personnel a même tendance à aggraver le problème de taux d’usure dans le contexte actuel. 

Même si le contexte (fin 2022) est particulièrement difficile, il est possible d’obtenir un prêt immobilier et donc d’achat une maison ou un appartement. 

La hausse des taux est à analyser dans une période d’inflation. La meilleure chose à faire en période d’inflation est de s’endetter à taux fixe! (ou variable capé fortement). 

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