Vous souhaitez faire un crédit ou vous êtes en négociation pour l’obtenir ?
Vous avez entendu parler des indemnités de remboursement anticipé!
On les appelle d’ailleurs communément les « IRA »!
Vous trouverez toutes les informations nécessaires à votre parfaite compréhension dans cet article !
Qu’est-ce que les indemnités de remboursement anticipé ?
Les indemnités de remboursement anticipé représentent les frais facturés par la banque en cas de remboursement anticipé.
Ce remboursement peut être total ou partiel.
Il faudra souvent distinguer l’origine des fonds pour savoir si vous avez droit à une exonération ou non.
On distingue :
- Les deniers propres (épargne, donation…)
- Le fruit de la revente
- Le rachat par un autre établissement prêteur.
Pourquoi la banque vous facture-t-elle des indemnités de remboursement anticipé ?
La banque facture cette action pour deux raisons.
Le fait que vous fassiez un remboursement constitue un manque à gagner sur le crédit immobilier octroyé.
En effet, les intérêts et l’assurance sont au prorata de la durée et de la somme à rembourser. Ces montants seront forcément moindres en cas de remboursement total ou remboursement partiel
Le fait que la banque rembourse la somme qu’elle a elle-même empruntée lui coûte de l’argent.
Pour vous prêter de l’argent la banque emprunte sur les marchés. Le fait de rembourser son créancier lui coûte de l’argent. C’est donc une très mauvaise opération pour elle.
Cette raison s’ajoute à la première. La somme des deux raisons incite vraiment la banque à vous facturer des indemnités de remboursement anticipé !
Calcul des indemnités de remboursement anticipé
La banque doit vous fournir sans tarder après la réception de la demande les informations chiffrées vous permettant de prévoir le coût de l’opération. C’est une obligation légale depuis le 01/07/2016 !
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi. (Article 1231-5 du code civil).
Elles doivent être au maximum de 3% du capital restant dû ou un semestre d’intérêts sur le capital restant dû.
Le montant facturé sera le plus faible montant obtenu.
Exemple pour un crédit de 300 000€ à 2%.
Pour un remboursement total :
- 300 000€* 2% / 2 = 3 000€ pour un semestre d’intérêts.
- 300 000€* 3% : 9 000€
La banque vous facturera au maximum 3 000€
Pour un remboursement partiel de 100 000€:
- 100 000€* 2% / 2 = 1 000€ pour un semestre d’intérêts.
- 100 000€* 3% : 3 000€
La banque vous facturera au maximum 1 000€
On peut remarquer que la formule au semestre est toujours la plus intéressante tant que le taux est inférieur à 6%. (C’est-à-dire l’écrasante majorité des crédits immobiliers en 2022 !)
Exonération des indemnités de remboursement anticipé
Cas légaux d’exonération
Il existe des cas ou la loi a encadré l’exonération des pénalités de remboursement anticipé pour les contrats signés depuis.
Legifrance: Remboursement anticipé (Articles L313-47 à L313-49)
- Le décès de l’emprunteur ou du conjoint.
- La vente du bien liée au changement de lieu de travail de l’emprunteur ou du conjoint.
- Une cessation d’activité professionnelle provoquée comme le licenciement de l’emprunteur ou du conjoint.
Exonération contractuelle
Vous pouvez négocier tout ou partie d’exonération des pénalités de remboursement anticipé.
Exonération totale (rare)
Vous pouvez avoir une exonération totale mais elle est très rare voire exceptionnelle.
Exonération classique
En effet, la clause habituelle est celle-ci :
Les remboursements anticipés ne donneront pas lieu à la perception d’une indemnité, sauf en cas de rachat de ce prêt par un établissement concurrent.
Cette exonération signifie que vous ne serez pas facturé sauf si vous faites racheter le crédit immobilier.
Ce point est important puisqu’il arrive fréquemment que le prêt soit racheté par un établissement concurrent.
C’est le cas pour :
– Un rachat de crédit classique
– Un regroupement de crédit
– Un rachat de crédit lors de la mise en place d’un prêt relais rachat
À noter que depuis quelques années, les banques ont de plus en plus de mal à consentir une exonération totale (même avec l’exception sur le rachat concurrence).
Exonération partielle
Ils font parfois des formules plus sophistiquées comme :
- Exonération à partir de la 7e année de vie du crédit
- Perception de 1.50% au lieu de 3%. (Sachant que c’est parfaitement inutile si votre crédit à un taux inférieur à 3%
Négociation des indemnités de remboursement anticipé
La négociation doit se faire en bonne intelligence. Il arrive trop fréquemment que les clients en fassent une affaire personnelle et passent à côté d’éléments bien plus importants.
Le maître mot est de tout chiffrer et mettre dans la balance !
Votre conseiller impacto-conseil est là pour vous guider et vous éviter de perdre beaucoup d’argent sur une négociation non maîtrisée.
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Demandez votre simulateur si vous n’avez pas envie de poser le calcul des indemnités de remboursement anticipé vous-même.
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