Coût d’un crédit immobilier: 4 étapes pour comprendre!

Coût d'un crédit immobilier comparaison assurance calculette

Vous pensez faire un crédit immobilier ou alors vous êtes déjà en recherche de financement ?

Le crédit immobilier n’est pas tout à faire clair pour vous ?

Cet article va vous permettre de comprendre le coût d’un crédit immobilier en 4 étapes !

Sommaire

Vous ne trouverez pas les « frais de notaire » dans cet article car ils ne sont pas des coûts liés à l’emprunt. 

Les montants sont quasiment tous proportionnels au capital emprunté. 

 

Coût d’un crédit immobilier à payer pendant le crédit

 

Les 2 premiers points (intérêts et assurance emprunteur) sont à payer dans les mensualités tout au long du crédit. Ils sont payables tous les mois. Leur cout est fixé au départ mais va donc dépendre de la durée réelle de détention de votre crédit.

Effectivement, si vous garder le crédit pendant 1 an, vous ne payerez qu’un an d’intérêts et d’assurance emprunteur.

Ce point est très important par rapport à la durée de détention. 

La moyenne de détention d’un bien immobilier est d’environ 8 ans. C’est bien pour cela qu’il faut analyser le cout sur les 8 premières années en plus du cout total. Effectivement, sur l’assurance emprunteur, l’offre peut sembler intéressante sur le coût total mais avec un coût sur les 8 premières années très élevé. Et comme il y a de forte chance que vous ayez vendu avant les 8 ans, l’assureur est pleinement gagnant et vous pleinement perdant.

 

Les intérêts

 

Les intérêts du crédit servent à rémunérer la banque pour le risque qu’elle prend à vous prêter de l’argent.

Nous avons connu une baisse continuelle des taux de crédits depuis plusieurs décennies.

Cette époque est peut-être révolue depuis 2022 !

 

historique des taux, cout d'un crédit immobilier

 

Le fonctionnement est un peu le même que pour n’importe quel commerçant.

Elle emprunte à un prix X.  Elle prend une marge et vous prête à un taux X + Y. Y représentant sa rémunération.

Le graphique ci-dessous montre bien que les banques ont de mont en moins intérêt à prêter.

 

Cout d'un crédit immobilier, marge de la banque

 

Plus la durée du crédit est longue plus le taux est élevé. La durée étant elle-même de nature à augmenter le montant des intérêts dans le calcul total.   

 

 

Le taux peut être fixe ou variable.

Comme nous pouvons le voir, les taux variables avaient pour ainsi dire disparus de la circulation depuis l’ère des taux très bas (disons 2015).

Avec la remontée brutale des taux ainsi que les blocages liés au taux d’usure, nous avons un retour en force des propositions à taux variables.

Avec un taux variable, il faut partir sur plusieurs hypothèses dans le calcul des coûts et des mensualités de l’emprunt. 

 

Coût d'un crédit immobilier, taux fixe ou variable

 

Parlons concrètement :

 

Crédit de 300 000€

 

Coût d'un crédit en fonction de la durée

 

Plus vous avancez dans le temps, moins vous payez d’intérêts.

 

Prenons l’exemple de 300 000€ sur 20 ans à 2%

 

tableau d'amortissement, coût d'un crédit immobilier

 

L’assurance emprunteur

 

L’assurance emprunteur va vous couvrir en cas de problème de santé ou en cas de décès.

Elle peut même vous couvrir contre la perte d’emploi mais c’est une garantie rare.

 

Coût d'un crédit immobilier, assurance emprunteur

 

Elle n’est pas légalement obligatoire mais comme nous pouvons le voir sur le schéma ci-dessus la banque l’impose dans plus de 90% des cas. Sachant que dans les 10%, il y a de bonnes raisons qui font l’objet de dérogations. (Nantissement de fonds, impossibilité de s’assurer).

Il faut être très vigilant sur le coût de l’assurance. En effet, la banque marque le cout de l’assurance obligatoire qui rentre dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il est difficile pour l’emprunteur de savoir ce qui est considéré comme obligatoire.

La part facultative doit également être noté mais elle n’est pas comptée dans le TAEG comme évoqué.

 

Coût d'un crédit immobilier comparaison assurance 1

 

Souvent, vous ne voyez pas la part facultative dans le tableau d’amortissement prévisionnel. Cela peut porter à confusion pour comparer plusieurs offres bancaires.

Attention au mode de cotisation. Il sera déterminant dans le coût les 8 premiers années.

 

cout les 8 premières années

 

On peut voir que le tarif de l’assurance emprunteur évolue peu jusqu’à 30 ans. La prime moyenne par emprunteur de l’ordre de 7 500€ pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans.

 

cout de l'assurance en fonction de l'âge

 

On voit une augmentation de près de 60% à 40 ans pour arriver à 12 000€. Cette augmentation monte même à 140% à 50 ans (18 600€).

Il me parait indispensable de se faire accompagner par un courtier spécialisé pour trouver la meilleure assurance emprunteur. Vous pouvez faire une première simulation en ligne. Nous vous recontacterons pour discuter de votre projet et éventuellement, nous pourrons trouver une assurance encore plus adaptée en fonction de votre profil et donc baisser vos mensualités en cas de souscription! 

 

Coût d’un crédit immobilier à payer à la mise en place du crédit

 

La garantie

 

La garantie du crédit immobilier va servir à couvrir la banque en cas de défaut de paiement. Elle est faite soit par un organisme de caution ou alors par une garantie réelle mise en place par le notaire.

 

structure de garantie

 

Comme nous pouvons le voir sur le graphique la majorité des crédits sont cautionnés.

Moins de 5% sont pris sans garantie. Comme pour l’assurance, il faut de très bonnes raisons pour obtenir une dérogation. (Surface financière très importante).

Pour le coût de la garantie, il faudra regarder le coût à la mise en place mais également le sort de la garantie en fin de crédit. (Remboursement anticipé ou fin de crédit).

En effet, certaines garanties vont vous rembourser une partie ! D’autres peuvent vous couter de l’argent en cas de sortie anticipée !

La garantie représente entre 0.50% et 1.3% du montant du crédit immobilier.

 

Les frais de courtage

 

Les frais de courtage sont les frais payés par le client afin de se faire représenter par un courtier auprès des banques pour la recherche de son financement.

La commission bancaire n’est pas comptée dans les frais de courtage car elle est théoriquement transparente pour le client.

Avant, il existait des « courtiers gratuits » pour le client qui ne se faisaient payé que par la Banque.

Aujourd’hui, avec la baisse des commissions bancaires, ces acteurs ont quasiment tous disparu. Si vous en trouvez, il faut vous poser la question du service apporté à mon sens…

Ils vont de 0€ (exceptionnel) à plusieurs milliers d’euros. En moyenne, la moyenne se situe à environ 2 000€.

 

Les honoraires de conseil indépendant

 

Il faut être courtier, immatriculé à l’Orias pour dispenser un service de conseil indépendant en crédit immobilier. Mais ce service est différent du courtage classique car le contrat est une lettre de mission de conseil contrairement au mandat de recherche de capitaux classique.

Le courtier classique cherche un crédit immobilier avec ses partenaires alors que le conseiller indépendant vous coache et vous conseil pour l’obtention de votre crédit.

Les honoraires de conseil indépendant sont soumis à la TVA contrairement au courtage classique.

Ce coût n’est jamais repris dans l’offre de prêt car c’est une prestation pleinement indépendante de l’octroi du crédit. Il n’y a pas de lien entre la banque et le conseiller indépendant.

La règlementation interdit même toute rémunération de la part de la banque vers le conseiller indépendant en crédit immobilier.

C’est un service relativement nouveau, il est donc difficile de donner des chiffres.

 

Les frais de dossier

 

La banque va vous facturer des frais de dossier pour la mise en place du crédit immobilier.

Il n’était pas rare auparavant de voir des frais de dossier offerts ou très bas.

Mais avec la baisse des taux, les banques ont considéré leur marge très faible et facturent de plus en plus de frais de dossier.

Ils vont aujourd’hui de 0€ (exceptionnel) à plusieurs milliers d’euros. La moyenne se situe entre 1 000€ et 2 000€.

 

Frais d’expertise du bien

 

Il peut arriver que la banque demande des frais d’expertise du bien immobilier. On peut voir cela pour la mise en place d’un prêt relais par exemple. On peut voir cela également pour la mise en place de prêts hypothécaires.

Cela concerne souvent les opérations aux montants élevés.

 

Coût d’un crédit immobilier à payer pendant la vie du crédit ou après le crédit

 

Les IRA

 

Ah .. Les fameuses IRA (Indemnités de remboursement anticipé). C’est assez « marrant » car souvent les candidats à l’emprunt posent l’exonération en première condition. En effet, leur entourage souvent les ont mis en garde par leur propre expérience. Mais en réalité, il faut chiffrer cela et le prendre en compte dans la négociation.

En effet, les montants des IRA est encadré par la loi.

C’est 3% ou 6 mois d’intérêts au maximum en prenant le montant le plus favorable à l’emprunteur.

En ces périodes de taux bas, cette négociation était anecdotique compte tenu des montants engagés.

 

Exemple : 300 000€ à 1%

Si remboursement total :

 

  • 6 mois d’intérêts : 300 000€ * 1% / 2 = 1 500€
  • 3% : 9 000€

 

Les indemnités seraient donc de 1 500€

 

Cependant, avec la remontée des taux, ce point est plus important. En effet, pour un taux à 3% et un remboursement total, nous serions à 4 500e d’IRA.

A noter que l’exonération est parfois totale et sans réserve. Mais elle est souvent partielle comme par exemple, exonération totale au bout de 7 ans. (Se rappeler du passage sur le cout à 8 ans, lien de l’article).

Il faut savoir également que la clause habituelle est « exonération sauf rachat par la concurrence ».

En effet, la banque veut bien vous exonérer mais pas si le motif de remboursement est un rachat du crédit par la concurrence.

Pour visualiser les conditions, il faut bien regarder les conditions particulières qui l’emportent sur les conditions générales.

A noter, qu’il existe justement des cas légaux ou les indemnités ne peuvent être demandées.

Sous-section 2 : Remboursement anticipé (Articles L313-47 à L313-49) – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

C’est le cas si le remboursement est motivé par :

 

  • Le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
  • La vente du bien liée au changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint.
  • Une cessation d’activité professionnelle forcée de l’emprunteur ou de son conjoint.

 

Les frais de gestion :

 

Il peut y avoir des frais pendant la vie du crédit. En général, ils ne pèsent pas vraiment dans la négociation. Il est toujours intéressant d’en connaitre les modalités !

 

  • Changement de quantième
  • Réédition d’un tableau d’amortissement
  • Changement de domiciliation bancaire d’un prêt sur un compte d’un établissement tiers
  • Frais de recherche sur dossier de prêt archivé
  • Attestation de crédit
  • Modulation des échéances
  • Modification des conditions de crédit avec avenant
  • Indemnités de retard sur impayé

 

Attention, le changement d’assurance emprunteur ne peut pas être facturé ! C’est le cadre légal !

 

La gestion du compte lié

 

Lorsque vous faites un crédit immobilier, en général c’est pour être pleinement client de la banque.

C’est d’ailleurs parfois formalisé par la clause de domiciliation des revenus.

Vous vous en doutez le cout ne sera pas le même dans une banque mutualiste que dans une banque privée ou banque premium.

Il n’y a pas de problème si ces coûts vous garantissent un service. Mais il faut avouer que c’est rarement le cas.

 

Les contreparties demandées

 

C’est normalement un paragraphe qui ne devrait pas exister puisque la vente liée est interdite.

Mais force est de constaté qu’elle est bel et bien présente.

Rappelons que le crédit immobilier est un vecteur d’acquisition de nouveaux clients. Le gain espéré est bien au-delà de la marge sur le crédit immobilier.

L’assurance emprunteur est aujourd’hui une source de marge très importante mais il en existe beaucoup d’autres.

 

Citons :

 

  • L’assurance habitation
  • Les moyens de paiements
  • L’épargne (assurance vie, Livret A, PEL etc…)
  • Les autres assurances dommages (auto, maison)
  • Les assurances de personnes (prévoyance, mutuelle etc…)

 

Attention, si vous arrivez avec vos « gros sabots » en disant que vous ne voulez que le crédit immobilier et rien d’autres. Dans le meilleur des cas, vous aurez des conditions financières dégradées. Dans le pire des cas, et d’ailleurs dans le plus probable, vous n’aurez pas le crédit immobilier !

Il est donc être habile et subtile !

 

Comment impacto-conseil peut m’aider dans la compréhension de mon offre de crédit ?

 

Comme nous avons pu le voir, il n’y a pas que le taux qui régit le coût du crédit !

Le taux est la tête de gondole, l’élément qui va attirer le client. Dans tous les cas, la banque veut gagner de l’argent.

On peut même penser que plus le taux est bas, plus les conditions pour se rattraper seront dissimulées et élevées.

L’aide de votre conseil impacto-conseil est indispensable pour vous guider à faire les bons choix.

Nous disposons d’une forte expérience !

Le crédit immobilier n’est pas si compliqué en soi, mais j’ai rarement vu des personnes en maitriser les subtilités en quelques semaines de recherche.

Vous avez beaucoup plus à perdre à faire vous-même que le fait de payer des honoraires à un professionnel du crédit.

J’aime la phrase qui dit que « Le radin paye deux fois » ! Elle se vérifie tous les jours. Parfois il faut savoir lâcher la calculette et faire confiance aux bons professionnels! 

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