Votre prêt relais
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Problèmes
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Solutions
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Résultats
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- Perte de temps
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Dans quel cas doit-on faire un prêt relais ?
Il faut faire un prêt relais lorsque vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez en changer.
Effectivement, vous allez certainement retirer un apport de la vente de votre bien actuel que vous souhaiterez injecter partiellement ou intégralement dans votre nouvelle acquisition.
Exemple sans prêt relais
Vous achetez 500 000€ tous frais compris
Vous disposez d’un apport de 50 000€ sans attendre la vente de votre bien actuel
Votre bien actuel vaut 300 000€ et il vous reste 100 000€ de crédit
Votre futur apport sera donc potentiellement de 200 000€ (fruit de la revente) + 50 000€ (hors revente)
Votre besoin en financement est donc de 500 000€ – 250 000€ = 250 000€
Sauf que cet apport n’est qu’une présupposition tant que vous ne l’avez pas réellement sur votre compte.
Attention, la vente de votre ancien bien n’est effective que lorsque vous aurez signé l’acte authentique et que l’argent de la vente sera sur votre compte.
Pourquoi nous insistons sur ce point ?
Souvent les gens pensent que leur bien est vendu car ils ont signé un compromis mais tant que la vente définitive n’est pas signé il y a toujours un risque de non réalisation. (Décès, changement d’avis, catastrophe naturelle, crise sanitaire….)
Autre point important : Il faut que la vente de l’ancien bien se fasse avant la vente du nouveau pour que l’apport soit réel.
Pour que ce soit possible, il faut soit signer la vente et l’achat le même jour. (Possible mais périlleux) ou soit vendre, louer (ou trouver une autre solution) puis acheter.
Pour éviter tout cela, la banque a créé un produit : le prêt relais !
C’est quoi un prêt relais ?
Le prêt relais sera donc une avance du futur apport issu de la revente qui vous sera avancé sous forme d’un prêt sur 1 à 2 ans sur lequel, vous ne rembourserez pas de capital puisqu’il est voué à être remboursé à très court terme suite à la revente de votre bien actuel.
Reprenons notre exemple
La banque pourrait faire le montage suivant :
Besoin en financement : 500 000€ (+ 100 000€ car rachat du crédit actuel pour ne plus avoir les mensualités et ne pas bloquer l’endettement pendant la phase de relais) soit 600 000€
Prêt relais : 240 000€ (80% de 300 000€)
Apport de 50 000€
Besoin en prêt long terme : 600 000€- 50 000€- 240 000€ = 310 000€
Vous me direz (si vous avez bien suivi) que dans la première partie de l’exemple le prêt relais terme était de 250 000€ !
En effet, c’est simplement que le relais est une avance de 80% dans notre exemple donc il manque 20% de 300 000€ soit 60 000€.
Par contre, si vous vendez bien 300 000€, vous allez devoir solder le prêt relais de 240 000€ et vous aurez le choix de garder les 60 000€ ou les réinjecter pour avoir votre prêt de 250 000€ comme prévu !
Pourquoi la banque n’avance pas 100% du futur apport ?
C’est simple, c’est pour vous sécuriser et se sécuriser.
En effet, le prix de vente est une estimation d’agence à un instant T.
L’estimation d’un bien immobilier est loin d’être une science exacte et il est important de prendre une marge d’erreur.
Également, le marché peut très bien évoluer à la baisse (à la hausse aussi) et il est important de ne pas se retrouver « coincé » avec une estimation du relais trop importante.
Dans tous les cas, une fois la revente faite, vous pourrez recalibrer le crédit en fonction du prix de revente.
Les maîtres mots sont la préparation et la prudence.
Est-il obligatoire ?
En l’absence de compromis de vente signé sur votre ancien bien, aucune banque ne vous fera une offre sans prévoir un prêt relais puisque vous ne pourrez pas prouver l’apport.
Une façon de ne pas mettre le prêt relais en place dans les prévisions est d’insérer une clause qui prévoit que vous n’achetez le bien futur qu’en cas de vente du bien passé.
Clairement cette clause peut s’envisager si et seulement si vous avez déjà signé un compromis pour l’ancien bien. Sinon ce serait « embarquer » vos vendeurs dans un contrat ou il y a clairement une inconnue pouvant les mettre dans une posture plus que délicate.
Est-il dangereux ?
La mise en place d’un prêt relais ajoute forcément une part de risque.
Il conviendra de minimiser ces risques par :
Pour le bien en lui-même :
- Une estimation du bien de qualité (prendre plusieurs avis sérieux)
- Une bonne gestion de la mise en vente (Sérieux de l’agence et ne pas vouloir vendre au-dessus de l’estimation)
Pour le montage financier :
- Prévoir le « bon montage »
- Garder suffisamment de trésorerie
- Être prudent dans ses prévisions suite à la revente, le surplus devant être du bonus!
Encore une fois, la prudence est de mise. Le marché peut évoluer rapidement et il est important d’avoir été prévoyant pour vivre cela confortablement.
Comment comparer des offres de prêts relais ?
C’est très difficile pour un non professionnel !
Les éléments que vous verrez ne seront pas forcement tous clairs, d’autres seront même absent.
Par exemple, vous n’aurez pas de visibilité sur :
– le potentiel remboursement de tout ou partie de la caution mise en place
– le montant des pénalités de remboursement de l’ancien prêt
– Savoir si le montant de la cotisation de l’assurance emprunteur se recalcule ou non en cas de remboursement sur le prêt long terme.
Combien ça coute ?
Le coût du prêt relais est principalement lié au frais de mise en place :
- Les potentielles indemnités de remboursement anticipé de l’ancien prêt
- La mise en place de la garantie bancaire ou de la garantie hypothécaire
Mais aussi les frais pendant le relais (intérêts bancaires et assurance du crédit) mais ils vont dépendre de la durée de détention du crédit.
Ce coût est à mettre en perspective avec les autres solutions.
En effet, dans le cas où n’auriez pas eu de prêt relais, il aurait fallu passer par l’étape location qui impose les frais suivants :
- Un déménagement supplémentaire
- Garde meubles …
- Des honoraires de location
- Et d’autres frais potentiels (on a toujours tendance à acheter des choses lorsque l’on arrive dans un nouveau lieu, ne serait-ce que pour personnaliser)
Sans compter qu’il n’est pas aisé de trouver une location dans des critères ciblés (lieu, taille etc…). L’offre à la location est souvent bien moindre.
Bien entendu, le moins coûteux étant de vendre et signer le même jour !
Exemple…..
Dans notre exemple,
Indemnité de rachat de l’ancien crédit : 100 000€ * 1.80% / 2 = 900€
Garantie Crédit logement sur le prêt relais : 3 000€ (restitution de 1 750€ si crédit logement)
Soit : 3 900€ à la mise en place (2 150€ si restitution crédit logement)
Puis par mois : intérêts (1.40%) à 280€ / Assurance (0.30%) à 60€ soit 340€
Donc si le relais dure 4 mois, le coût total serait de 340€ * 6 + 3 900€ = 5 940€
Si on enlève la restitution crédit logement, nous arrivons à 4 190€
Y a-t-il un seul type de prêt relais ?
Non, il existe plusieurs montages en fonction des banques sollicitées.
Dans les grandes lignes, les deux sortes de relais différents sont le relais avec rachat du crédit actuel et le relais sans rachat du crédit actuel.
Y a-t-il un type mieux qu’un autre ?
Aucun montage n’est absolument mieux qu’un autre. Tout dépend de la situation personnalisée du client.
Le relais avec rachat coûte plus cher car il entraîne des frais de garantie et des pénalités de remboursement anticipé de l’ancien crédit mais il est potentiellement beaucoup plus confortable en trésorerie et surtout permet de coller aux critères du respect de l’endettement et donc concrètement d’avoir le crédit immobilier.
Mais il existe d’autres alternatives comme le relais sans rachat, parfois très intéressant avec la mise en place d’un différé pendant la phase de relais notamment.
Après, n’oublions pas que le coût du relais est une des composantes du plan de financement.
La solution ne serait pas forcément avantageuse si la banque qui propose le meilleur plan de financement propose un taux beaucoup plus haut que l’autre.
Quelle est la meilleure banque pour faire son prêt relais ?
Comme évoqué, cela dépend de ses propres problématiques, de son profil client, du moment où l’on fait son prêt immobilier.
Il n’y a pas de règle écrite à l’avance !
Est-on obligé de déclencher le relais ?
Et bien non !
C’est la toute la subtilité, si tout se passe pour le mieux, vous ne serez pas obligé de déclencher le prêt relais.
Et si vous ne le déclenchez pas, il n’y a absolument aucun coût !
Attention, dans certains cas, c’est beaucoup plus compliqué de ne pas déclencher le relais. Par exemple lorsque le prêt relais se fait sur une seule ligne de crédit.
