Vous avez un projet immobilier et vous vous demandez quel salaire faut-il pour emprunter 400 000€ en 2023 ?
Vous trouverez toutes les réponses dans cet article !
(Article mis à jour le 17/01/2024)
Quel est le taux d’endettement maximum pour emprunter 400 000€ ?
Il est classique de dire que le taux d’endettement doit etre de maximum 35%!
On parlait plutôt de 33% avant les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Cette limite était très souvent dépassée avec une prise en compte de la notion de reste à vivre.
Aujourd’hui, le système est beaucoup plus rigide! Il faut respecter un endettement de 80% sauf pour 20% des dossiers. Ces 20% de dérogations sont théoriquement destinés aux primo-accédants pour les 3/4!
La prime d’assurance doit rentrer dans cet endettement.
C’est une des raisons qui doivent motiver l’intervention du courtier en assurance emprunteur.
Quels sont les revenus et charges qui rentrent dans l’endettement ?
Revenus retenus pour l’endettement ?
Les revenus seront comptabilisés différemment selon votre situation professionnelle!
Pour les emprunteur en CDI (hors période d’essai)
La banque prendra votre salaire net mensuel avant impôt fixe
+ la moyenne de vos primes et autres sources variables si vous pouvez justifier au moins de 2 voire 3 ans d’ancienneté.
Pour les emprunteur en CDD ou en intérim
La banque prendra votre la moyenne de vos salaires des trois dernières années à partir d’une ancienneté d’au minimum 3 ans.
Pour les emprunteur en auto-entreprise
La banque prendra la moyenne de vos revenus nets imposables sur les 3 dernières années.
Ce revenus est calculé par l’abattement fiscal sur votre chiffre d’affaires après votre abattement fiscal qui diffère selon si vous êtes en micro-BNC ou micro-BIC.
Tous les détails sur le prêt immobilier pour auto-entrepreneur !
Si vous êtes chef d’entreprise ou profession libérale
La moyenne de vos revenus professionnels des trois dernières années à partir d’une antériorité de 3 ans minimum.
Les revenus locatifs seront comptés avec un abattement allant jusqu’à 30%.
Les pensions alimentaires et allocations ne sont normalement pas comptabilisés sauf si elles durent toute la durée du crédit!
Charges retenues dans l’endettement ?
Les charges retenues seront les suivantes:
- Loyer persistant (qui va perdurer après l’opération)
- Leasing (LLD, LOA)
- Crédit(s) consommation(s)
- Crédit(s) immobilier(s)
Les pensions alimentaires versées seront déduites des revenus et non retenues dans les charges.
Notion de saut de charge ?
Le saut de charge correspond à l’augmentation de la charge lié à l’habitation avant et après la réalisation du projet. Son analyse est importante car très concrète.
Il faut anticiper cela pour prouver à la banque que le saut de charge n’est pas problématique. Pour cela, la mise en place d’une épargne correspondante au saut de charge est primordiale!
Prenons un exemple :
Vous avez un loyer avant projet de 800€
Vos futures mensualités seront de 2 300€
Votre saut de charge sera important, il conviendra de mettre en place une épargne programmée de 1 500€ pour rassurer la banque!
Comment calculer vos mensualités maximales ?
Comme évoqué, il conviendra de respecter un endettement de 35% !
Il faut également se poser la question de son budget mensuel. Effectivement pour certaines personnes, il est très facile d’allouer 35% de leurs ressources dans des mensualités! Pour d’autres 20% serait déjà inconfortable!
A quel âge doit se terminer le crédit de 400 000€ ?
On pense souvent que la limite pour les banques se situe à l’âge de départ à la retraite. Mais c’est faux!
Les banques peuvent vous prêter sur un âge de fin de prêt beaucoup plus lointain.
Cependant, il faudra analyser 3 points!
- La possibilité d’être assuré tout au long du prêt
- Prendre en compte l’endettement avant le départ en retraite
- Prendre en compte l’endettement après le départ en retraite
Pour estimer les revenus à la retraite, rendez vous sur le site Info Retraite!
A noter, que nous pouvons vous guider sur votre fin de carrière.
Il est également tout à fait possible de continuer à travailler après 67 ans.
Quel apport pour emprunter 400 000 euros ?
Apport mis dans l’opération
Il vous faudra nécessairement un apport pour emprunter 400 000€!
Le temps ou l’on pouvait emprunter sans apport est terminé sauf exception.
Le montant à prévoir est d’au moins 10% du montant du bien immobilier hors frais d’acquisition !
Pour un bien immobilier à 400 000€, il vous faudra minimum 40 000€!
Ce sera toujours positif pour la banque si vous pouvez mettre un apport plus important!
On parle d’un apport moyen de 150 000€ à Paris en 2022 soit 27% du montant de l’opération!
Épargne résiduelle après l’opération !
Quel salaire pour emprunter 400 000 euros en fonction de la durée du crédit immobilier ?
Pour ces études, nous allons nous baser sur des simulations au taux moyens obtenus en juillet 2023 publiés par crédit logement.
Les taux ont continué d’augmenter après cette période mais sont revenus à ce niveau en 2024.
Si vous obtenez un taux plus bas :
- Vos mensualités seront inférieures pour la même somme empruntée.
- Votre capacité d’emprunt sera supérieure pour les mêmes mensualités
Variation du salaire nécessaire pour un prêt immobilier de 400 000€ en fonction de la durée du crédit!
Salaire nécessaire pour emprunter 400 000 € sur 10 ans ?
Votre salaire global devra être au minimum de 11 311€ pour emprunter 400 000€ sur une durée de 10 ans.
Les mensualités seront d’environ 3 953€ hors assurance.
Salaire nécessaire pour emprunter 400 000 € sur 15 ans ?
Votre salaire global devra être au minimum de 8 180 € pour emprunter 400 000€ sur une durée de 15 ans.
Les mensualités seront d’environ 2 863€ au hors assurance.
Salaire nécessaire pour emprunter 400 000 € sur 20 ans ?
Votre salaire global devra être au minimum de 6 763 € pour emprunter 400 000€ sur une durée de 20 ans.
Les mensualités seront d’environ 2 367€ hors assurance.
Salaire nécessaire pour emprunter 400 000 € sur 25 ans ?
Votre salaire global devra être au minimum de 5 963€ € pour emprunter 400 000€ sur une durée de 25 ans.
Les mensualités seront d’environ 2087€ hors assurance.
Tableau de la capacité d’emprunt selon le salaire
La méthode de calcul est la même que pour le salaire nécessaire pour emprunter 400 000€.
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