Vous êtes auto-entrepreneur et vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Vous vous posez la question si les banque peuvent accorder un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ? On peut lire tout et son contraire sur le sujet.
Vous trouverez toutes les informations dans cet article !
Vous pouvez également aller voir la vidéo tout en bas de cet article !
Quelles sont les conditions pour faire un prêt immobilier lorsque l’on est auto-entrepreneur ?
Apport
Les banquent vont demander au minimum 10% d’apport personnel comme pour tout emprunteur.
Comme vous n’avez pas de revenus assurés, la banque appréciera avoir un apport plus important dans l’opération pour se sécuriser. Mais surtout, elle souhaitera que votre épargne résiduelle soit supérieure à un salarié.
L’épargne résiduelle est la somme qu’il vous reste après la réalisation de votre projet.
Elle sert à faire face aux imprévus classiques mais aussi à toutes ces petites choses que l’on avait pas prévu de faire après l’achat.
Par exemple, refaire toutes les peintures une fois les tableaux des anciens propriétaires enlevés…
Il faut compter au moins 4 mois d’avance sur vos revenus mensuels afin de palier à une éventuelle baisse d’activité.
Ancienneté
La règle d’ancienneté est simple. Il faut 3 « bilans ». Dans le cas de l’auto-entreprise, on ne parle pas de bilan mais c’est la même chose, il faut un historique d’au moins 3 années complètes afin de démontrer votre stabilité professionnelle.
Il peut y avoir des dérogations au cas par cas mais la règle est d’avoir 3 ans.
Il faudra prendre le récapitulatif annuel de vos déclarations URSSAF et vous pouvez vous servir des déclarations mensuelles pour prouver vos revenus de l’année en cours.
Evolution des revenus
Votre futur préteur va être vigilant à l’évolution de votre chiffre d’affaires. En effet, il faut une tendance de croissance. Cela ne sera pas la peine de venir demander un crédit immobilier si vous faites 100 000€ la première année, 60 000€ la deuxième et 20 000€ la troisième.
Il faut pouvoir expliquer les variations s’il y en a! Par exemple, il est normal que les femmes enceintes aient une baisse de revenus sur leur année d’accouchement.
Tenue des comptes
Ces conseils sont toujours vrais mais c’est d’autant plus vrai lorsque vous êtes indépendant car vous avez un profil plus risqué pour la banque !
- Pas de jeux d’argent
- Pas de découvert en dehors
- Epargne régulièrement
- Pas de retard ou d’impayés en tout genre (Impôts, loyers etc….)
La forme de votre dossier
Les éléments précédents concernaient plutôt le fond. Mais la forme est aussi importante !
Votre dossier doit être le plus complet possible et le plus vendeur !
Il faudra donc soigner sa préparation avec l’envoi des bons documents bien lisibles.
Chez Impacto-Conseil, nous avons des outils digitaux vous permettant de mettre vos pièces justificatives en quelques clics. Nous nous occupons ensuite de les renommer et les classer pour les envoyer en banque.
C’est simple et efficace !!
Conformité sur les impôts comme la TVA
Attention, n’oubliez pas que si vous dépassez le seuil de déclenchement de la TVA, il faut absolument vous mettre en règle et facturer la TVA. Nous voyons trop souvent des micro entrepreneurs qui ne sont pas en conformité ce qui peut poser des problèmes au moment de faire un crédit immobilier !
Faut-il ouvrir un compte spécialement dédié à son activité ?
Nous vous conseillons vivement d’avoir un compte séparé pour votre activité en auto-entreprise (micro-entreprise) même si ce n’est pas obligatoire.
En effet, cela simplifie grandement votre gestion au quotidien, cela permet de faire la distinction entre le pro et le perso.
Ce sera beaucoup plus simple pour l’analyse pour l’octroi du crédit immobilier également !
Ce point est très important pour la négociation !
La banque va vous demander de domicilier vos « salaires ». Dans votre cas, cette domiciliation sera plutôt une domiciliation de votre compte professionnel avec votre chiffre d’affaires.
La banque gagne de l’argent avec ces flux, c’est donc un point particulièrement important pour elle dans la négociation.
Attention, si la banque voit que vous n’êtes pas prêt à payer quelques services chez elle, votre intérêt commercial va chuter et vous pourriez vous voir refuser le crédit immobilier sans trop comprendre pourquoi !
Quels sont les revenus à prendre en compte pour son crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ?
Les revenus que la banque va prendre en compte pour calculer votre endettement vont être les revenus « nets fiscaux ».
Vous allez bénéficier d’un abattement lorsque vous déclarez votre chiffre d’affaires aux impôts.
Cet abattement est de 34% si vous êtes en Bénéfices Non Commerciaux (BNC) et 50% si vous êtes en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ce sont les revenus après abattement qu’il faut prendre en compte.
Il faudra faire la moyenne des 3 dernières années.
Prenons un exemple,
Vous êtes au BNC et vous avez fait un chiffre d’affaires de :
- 40 000€ en 2020
- 80 000€ en 2021
- 110 000€ en 2022
Votre abattement est de 34% pour obtenir vos revenus fiscaux.
Le calcul de vos revenus pour calculer votre taux d’endettement sera le suivant :
= (40 000€ + 80 000€ + 110 000€) * 66% / 36 mois
= 4 216€
Quelles sont les meilleures banques pour faire un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ?
Il n’y pas de réponse unique à cette question.
Cela dépend :
Du moment
La banque est-elle en retard ou en avance sur ses objectifs?
De votre banque
Votre propre banque aura souvent une forte appétence pour vous octroyer le crédit … mais ce n’est pas toujours le cas…
De vos revenus
Certaines banques ciblent les plus gros revenus uniquement par exemple.
De votre situation personnelle
Certains établissements accorderont le crédit préférentiellement si votre conjoint(e) est en CDI.
Le lieu d’habitation
Les banques ont des taux différents selon les régions de France
Pourquoi passer par Impacto-Conseil pour réaliser mon crédit immobilier en tant que micro entrepreneur ?
Comme nous l’avons vu, il est tout à faire possible d’obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur même si la banque juge que vous avez un profil plus à risque !
Le maitre mot sera la préparation de votre dossier. Pour optimiser cette préparation, n’hésitez pas à nous contacter ou même lire nos conseils.
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Le fait de déléguer votre demande à un courtier en prêt immobilier comme Impacto-Conseil vous aidera
- A optimiser vos chances d’obtention
- A économiser de l’argent
- A gain du temps et vous consacrer à votre activité professionnelle
Nous connaissons le fonctionnement des banques et leurs attentes. Nous saurons vous obtenir les meilleures conditions de financement du marché !
