Vous avez un projet immobilier et vous vous posez des questions à propos de votre taux d’endettement ? On parle également de taux d’effort.
Vous ne savez pas le calculer ou alors vous ne savez pas quels sont les éléments à prendre en compte ?
Vous trouverez toutes les réponses à vos questions dans cet article !
Quelle est la formule pour calculer son taux d’endettement ?
La formule est désormais simple car c’est toujours la même méthode de calcul qui est adoptée.
Effectivement, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) a interdit d’utiliser la méthode dite différentielle spécifique à l’investissement locatif.
Le calcul du taux d’endettement est réalisé en divisant vos charges par vos revenus et multiplié par 100 !
Taux d’endettement : (Charges / revenus) * 100
Quelles charges sont prises en compte dans le calcul de son taux d’endettement ?
On pense à beaucoup de postes lorsque l’on parle de charges dans un budget. La banque va se limiter à une partie de celles-ci afin de calculer votre endettement.
Les charges qui rentrent dans l’endettement
- Loyer persistant (qui va perdurer après l’opération)
- Crédit(s) immobilier(s)
- Crédit(s) consommation(s)
- Leasing (LLD, LOA)
A noter que l’endettement est compté assurance emprunteur comprise.
Les charges qui ne rentrent pas dans l’endettement
- Loyer non persistant (qui ne va pas perdurer après l’opération)
- Vos charges diverses (énergies, téléphone, assurances etc…)
- Vos impôts (Impôt sur le revenu, taxe foncière etc.)
- Le paiement de scolarité etc…
L’exception: La pension alimentaire versée
La pension alimentaire versée est déduite de vos salaires. Elle n’est pas comptabilisée comme une charge. C’est une règle qui est favorable à l’emprunteur car cela fait moins monter l’endettement de la placer comme cela plutôt que de la placer en charges.
Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul de son taux d’endettement ?
Si vous êtes en CDI
La banque se base sur vos revenus nets lorsqu’elle comptabilise vos revenus.
Si vous avez moins de 2 ans d’ancienneté (parfois 3 ans en fonction des banques), nous prendrons votre « net à payer » sans prendre en compte votre partie variable (primes ou heures supplémentaires non contractuelles). Ce sera seulement votre rémunération « fixe ».
Si vous avez plus de 2 ans d’ancienneté (parfois 3 ans), nous prendrons toujours ce fixe mais nous rajouterons également votre variable en faisant une moyenne des 2 ou 3 dernières années.
Pour cela, nous nous baserons sur les revenus nets imposables (soit le cumul de votre fiche de paie de décembre N-1, soit votre avis d’imposition).
Si vous êtes en CDD, intérimaires ou intermittents du spectacle
Nous ferons la moyenne des 3 dernières années. Il faudra d’ailleurs démontrer une régularité.
Il sera pris en compte votre « net imposable » sur vos 3 derniers avis d’imposition à la condition de prouver une stabilité d’au minimum 3 ans sur des situations similaires.
Entrepreneurs
La réponse diffère selon le statut de la société.
En général, il est pris en compte la moyenne des 3 dernières années justifiée par les 3 derniers avis d’imposition.
Attention, les dividendes sont très rarement pris en compte.
Si vous avez une société, il est souvent demandé d’avoir 5 ans d’ancienneté.
Pour les auto-entrepreneurs, il faut prendre la moyenne des 3 dernières années après abattement des 34% ou 50% en fonction de votre régime BNC ou BIC.
Si vous percevez une pension alimentaire
Cette pension sera prise en compte dans vos revenus.
Sa prise en compte diffère en fonction des banques. En effet, certaines ne les comptabilisent que si elles durent toute la durée du crédit. D’autres seulement pour les enfants de moins de 6 ans.
Si vous versez une pension alimentaire
Comme évoqué précédemment, les pensions versées viennent en déduction de vos revenus. Elles ne sont pas reprises en charges. C’est un mécanisme qui vous est favorable !
Les revenus locatifs
Revenus existants
Ils sont pris en compte à hauteur de 60% à 100% dans le calcul du taux d’endettement. Le HCSF indique que la banque doit pondérer de façon raisonnable et réaliste.
La pondération va varier en fonction du type de location (saisonnier, collocation, location nue etc…). La pondération sera moindre en cas de souscription d’une assurance loyers impayés.
Revenus prévisionnels du bien à financer
Depuis les recommandations du HCSF, certaines banques ne prennent plus les revenus prévisionnels.
Pourtant la recommandation du HCSF ne l’impose pas et c’est donc un point de négociation.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
Pour un crédit immobilier
Cet endettement doit maintenant respecter une limite de 35% sur les recommandations du HCSF. Il existe une marge de 20% de la production. En effet, les banques peuvent déroger à cette règle à hauteur de 20% des crédits immobiliers. Ces 20% doivent être consacrés pour les ¾ aux primo-accédants. En d’autres termes, les banques ont une liberté de 4% pour les investisseurs ou autres profils.
Auparavant, on parlait plus de 33% mais il y avait une grande souplesse pour les dépasser allègrement.
Pour les rachats de crédit, renégociation ou regroupements de crédits ?
La limite de 35% ne s’applique pas à ces crédits. Les organismes préteurs limiteront quand même votre taux d’endettement par vos capacités de remboursement.
Le but d’un regroupement de crédits est souvent de baisser votre taux d’endettement.
Pour les crédits consommations ?
Les organismes prêteurs ont une responsabilité lorsqu’elles prêtent de l’argent. En effet, s’ils vous mettent en situation de surendettement, vous pourriez vous retourner contre eux et saisir la commission de surendettement pour aménager voire annuler votre ou vos dette(s).
En théorie, les banques se limitent à un endettement maximum de 33%. En pratique, ce n’est pas du tout le cas.
Parfois, la légèreté dans la prise d’informations de vos revenus et vos charges fait que c’est un peu « crédit(s) illimité(s) ».
Nous vous invitons à être raisonnable car ce n’est pas un acte anodin que de s’endetter.
Pourquoi faire appel à Impacto-Conseil pour optimiser votre calcul de taux d’endettement pour votre prêt immobilier ?
Comme nous avons pu le voir, la formule de calcul est très simple mais les éléments à mettre dedans son optimisables.
En effet, le travail d’un courtier en prêt immobilier va aussi consister à mettre le plus en valeur possible tous vos revenus.
C’est souvent déterminant dans la réussite de votre projet.
C’est encore plus important dans le cadre d’un prêt relais car le montage financier aura une importance cruciale.
