On parle souvent de renégocier son prêt immobilier et pourtant c’est souvent assez difficile de s’y retrouver.
Je vais tout vous expliquer dans cet article afin que vous soyez le plus armé pour renégocier votre prêt immobilier dans sans changer d’établissement et réaliser de grosses économies!
Qu’entend-on par renégocier son prêt immobilier ?
Lorsque l’on parle de renégocier son prêt immobilier avec sa banque on entend que l’on va chercher à baisser le cout de son crédit en réduisant le taux d’intérêt en général.
Quels sont les facteurs qui peuvent jouer ?
Rappelons les différents couts d’un crédit.
Un crédit immobilier implique plusieurs structures de coût.
A la mise en place :
- Frais de dossier de la banque
- Frais de courtage
- Frais de garantie
Pendant le crédit :
- Assurance emprunteur
- Taux d’intérêt sur le capital restant dû
- Composition des mensualités avec un taux de 1.5%
A noter que les frais de mise en place ne peuvent plus être renégociés dans la mesure où ils sont déjà payés.
Cependant les deux autres points peuvent être révisées.
Que faut-il négocier alors ?
Le taux d’intérêt :
C’est le point sur lequel tout monde se focalise. C’est un facteur très important sur le cout du crédit.
Rappelons que le taux s’applique sur le capital restant dû.
Pour comprendre, il faut regarder un échéancier pour s’en rendre compte.
- Tableau d’amortissement d’un crédit de 300 000€ sur 240 mois à un taux de 2%
Comme on peut le voir dans le tableau ci-dessous, le fait de baisser la durée est un facteur déterminant dans le cout total de l’emprunt.
- Coût des intérêts pour 300 000€
L’assurance emprunteur :
C’est souvent le point négligé et pourtant c’est le point ou la négociation est la plus importante. Au-delà du cout qui peut parfois être supérieur aux intérêts, il faut se rappeler que l’assurance a aussi une dimension qualitative contrairement au taux d’intérêt.
Vous êtes maintenant libre de changer à tout moment!
Il faut viser une économie mais également le maintien ou l’amélioration de la couverture assurantielle.
Pour cela, vous pouvez compter sur notre courtier en assurance emprunteur ! Vous pouvez également faire regarder sans attendre sur notre comparateur assurance emprunteur !
A quoi ça sert de renégocier son prêt immobilier avec sa banque ?
Il y a plusieurs buts possibles :
- La durée peut-être soit être conservée et à ce moment les mensualités diminueront.
- Ou alors les mensualités resteront les mêmes et la durée diminuera.
- Ou il est possible d’allier les deux baisses de durée et de mensualités.
Quels sont les frais liés à la renégociation avec sa banque ?
Pour la renégociation du taux d’intérêt :
C’est simple, pour la renégociation du taux, il n’y a qu’un
point que la banque va vous facturer. En effet, vous n’aurez « que » des frais de dossier à régler.
Le montant de ces frais de dossier (FDD) est très variable.
J’ai pu voir des frais à 300€ mais également des frais à plus de 3 000€. En moyenne, il faut compter 1 000€.
Ils sont prélevés en une fois en général mais peuvent aussi être réintégrés dans le capital restant dû comme le fait la Caisse d’épargne.
Le fait de les intégrer dans le crédit est plus confortable mais attention car souvent ils sont beaucoup plus élevés !
Pour la renégociation de l’assurance emprunteur :
La banque n’a pas le droit de vous facturer la moindre somme si vous lui demandez de mettre en place une substitution d’assurance.
Vous pourrez avoir des honoraires de courtage pour la mise en place de la nouvelle assurance en fonction de l’acteur choisi.
Quels sont les avantages par rapport à un rachat de crédit ?
Un rachat de crédit est le fait de faire racheter par une autre banque son prêt immobilier dans le même but que la renégociation. Souvent le taux est plus bas mais les frais sont beaucoup plus importants.
En effet, lorsque vous faites un rachat par une autre banque, vous allez avoir des indemnités de remboursement anticipé et vous allez devoir repayer une nouvelle fois la garantie du crédit. Vous aurez également des frais de dossier et éventuellement des frais de courtage si vous décidez de déléguer votre recherche à un courtier.
A noter que les restrictions du HCSF indiquées par la Banque de France ne s’appliquent pas en théorie à ce type d’opération. C’est l’avantage également de renégocier son prêt immobilier avec sa banque car il y aura moins de blocages potentiels liés à votre profil bancaire. Pas besoin de CDI, d’épargne ou autres contraintes comme pour la mise en place d’un nouveau contrat.
Les banques prennent quand même en compte vos revenus pour déterminer les nouvelles conditions qu’ils pourront vous octroyées.
Dernier point qui n’est pas sans importance ! Vous n’aurez pas besoin de changer de banque avec tout ce qui cela implique !
Que faut-il regarder pour regarder s’il vaut mieux renégocier son prêt immobilier avec sa banque ou avec une autre banque ?
Il faut poser l’équation comme nous l’avons fait dans notre rubrique sur le rachat de prêt.
Comment faire pour savoir si l’opération est intéressante ou pas ?
Il faut regarder les économies sur la durée totale mais également le délai pour amortir les frais de dossier. C’est expliqué dans notre article dédié.
Quels sont les étapes nécessaires ?
Un conseil très important est de ne pas parler à votre banquier du fait que vous souhaitez changer d’assurance pour votre emprunt.
Et oui, les établissements bancaires gagnent beaucoup d’argent avec l’assurance de votre prêt immobilier et il serait contreproductif de vouloir tout changer d’un coup.
Il faut distinguer la négociation du taux de l’emprunt et l’assurance emprunteur.
Il faudra fonctionner en 2 étapes.
Dans un premier temps négocier le taux.
Une fois la négociation terminée, vous allez recevoir un avenant pour votre emprunt avec ses nouvelles caractéristiques.
Ensuite, il faudra trouver la meilleure offre pour l’assurance emprunteur.
Une fois la demande faite à votre banque vous aurez à nouveau un nouvel avenant !
N’hésitez pas me contacter pour en discuter. Je vous dirai tout de suite si vous avez quelque chose à gagner ou non que ce soit sur le taux d’intérêt ou sur votre assurance de prêt.
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