Vous avez peur de vous engager dans un processus de prêt relais car vous savez que cela peut être inconfortable voire catastrophique s’il a mal été préparé !
Vous avez déjà entendu parler du prêt relais mais c’est un concept qui vous fait peur ?
J’ai construit un parcours pour vous prémunir des mauvaises surprises. C’est le fruit de mon expérience avec mes clients au cours des 6 dernières années !
Vous découvrirez dans cet article les 15 étapes clés à respecter pour que tout se passe pour le mieux!
Cette recette va vous permettre de vivre ce moment sans stress !
Table des matières
Le principe d’un prêt relais en quelques mots:
Le prêt relais est une avance de l’apport que vous auriez tiré de la vente de votre bien actuel pour acheter un nouveau bien.
Il fait le « relais » avant la vente définitive de votre bien actuel. Il est consenti pour une durée d’un an renouvelable une fois.
Qui doit faire un prêt relais ?
Vous êtes actuellement propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez acheter plus grand ou alors changer de région ?
Vous avez alors 2 choix !
- Soit vous vendez votre bien actuel puis, ensuite vous achetez votre nouveau bien. Dans ce cas-là, vous n’avez pas besoin de prêt relais.
- Soit vous acheter un nouveau bien et vous vendez l’ancien. Dans ce cas, pas d’autres choix que de mettre en place un prêt relais. (Si l’acte authentique de l’achat se signe le même jour que la vente, vous pourrez ne pas déclencher le prêt relais).
Recette pour que son prêt relais ne devienne pas un cauchemar!
L’estimation du bien actuel
Il faut être prudent lorsque vous faites une estimation de votre bien pour mettre en place un prêt relais. En effet, il vaut mieux prévoir un prix de vente prudent et avoir une bonne surprise à la vente.
Vous pouvez tabler sur une estimation prudente de mettre un prix de mise en commercialisation plus élevé. Ce sont deux choses distinctes.
Faites au moins 2 estimations. Ne cédez pas aux sirènes du plus beau parleur, du plus offrant. Dans tous les cas, la banque partira sur l’estimation le plus basse que vous aurez eue.
Bien entendu, raisonnez en net vendeur. En effet, ce qui nous importe, c’est ce qui vous restera dans la poche !
Faire les diagnostics de votre bien actuel
Vous allez devoir faire les diagnostics obligatoires pour pouvoir vendre votre immobilier. Les durées de validités sont différentes en fonction de la nature des diagnostics. La durée la plus courte est de 6 mois pour l’état des risques et pollutions et termites.
Le fait de faire les diagnostics vous indiquera si vous avez une mise en conformité à prévoir dans votre budget. (Électrique notamment..)
Soigner son bien pour vendre au rapidement et au meilleur prix
Une fois les diagnostics réalisés, vous avez tout intérêt à mettre un « coup de propre » dans votre bien. Un bien en bon état se vendra toujours plus rapidement.
Ce concept a été rendu populaire par les émissions de Stéphane Plaza qui résument bien l’idée. En effet, l’idée est bien de ne pas partir dans des dépenses énormes mais de valoriser votre bien.
C’est un avantage énorme dans le cadre de la mise en place d’un prêt relais.
Calibrer sa capacité d’emprunt
Il est inconcevable de s’engager dans un processus de prêt relais sans avoir consulté un courtier en crédit immobilier comme Impacto-Conseil qui vous permettra de baliser vos capacités.
Il faut distinguer vos capacités d’emprunt (les fameux 35% avec les normes du HCSF) et votre capacité de remboursement réelle.
Certaines personnes peuvent rembourser sans difficulté 1 500€ en gagnant 3 500€ alors que d’autres ne pourront pas rembourser 1 000€ avec les mêmes revenus.
N’oubliez pas que vous vous engagez sur un crédit sur une durée longue et que votre rythme de vie en dépend. Ce n’est pas une décision à prendre à la légère.
Comprendre clairement le principe du prêt relais
Il est indispensable d’avoir une compréhension claire du principe du prêt relais. En effet, le relais se décompose en plusieurs phases contrairement au prêt immobilier classique, ce qui complexifie sa compréhension.
La pédagogie et l’accompagnement sur la mise en place du crédit sont des éléments déterminants pour la réussite du projet dans les meilleures conditions.
Ne pas calculer votre apport comme ça : Valeur de revente estimée – Crédit restant
Les clients que l’on rencontre calculent leur apport souvent de cette manière. En théorie, c’est vrai mais il faut bien se rappeler que l’on ne connaît pas le prix de vente de l’ancien bien. Et au-delà du prix du bien, on ne connaît pas son délai de vente.
Les banques demandent de plus en plus d’avoir les frais annexes pour mettre en place le prêt relais (frais de garantie, frais de dossier, frais de courtage) avant la vente.
Donc il faut distinguer le fruit de vente et l’apport initial.
Le fruit de vente correspond au prix de vente – le crédit restant.
L’apport correspond à la somme mise dans le projet sans compter le fruit de vente.
Avoir un peu de souplesse dans sa trésorerie
Il est toujours important d’avoir de la souplesse dans sa trésorerie lorsque l’on achète un bien immobilier. C’est encore plus le cas lors d’un projet d’achat-Vente avec mise en place d’un prêt relais.
En effet, il y a souvent des imprévus sur la nouvelle acquisition. Oui la maison ou l’appartement vous a été présentée dans sous son plus beau profil mais il y a quasiment toujours des points que l’on découvre après la revente. Parfois c’est un petit budget, parfois le budget est plus important.
Dans la mise en plus du prêt relais, il peut aussi avoir des imprévus sur l’ancien bien que ce soit en travaux de dernière minute ou alors sur une négociation plus importante que prévu.
Le temps est également l’ennemi dans un prêt relais. Oui, vous remboursez plus pendant le relais.
Donc il faut être souple si vous avez tablé sur une vente au bout de 4 mois alors que la vente se fait au bout de 8 mois !
S’assurer que l’on est assurable !
C’est un des points essentiels. Il est possible de vérifier que l’on est assurable sans exclusion et sans surprime avant même d’avoir trouvé un bien ou engagé le dossier de financement.
C’est d’autant plus vrai sur le prêt relais car les emprunteurs sont plus âgés puisque second achat et ont donc plus d’antécédents médicaux que des primo-accédants.
De plus les montants à emprunter sont beaucoup plus élevés de par le montant de l’acquisition mais également par le fait que le prêt relais qui représente l’avance du fruit de la vente doit être assuré également.
Formulaire d’assurance emprunteur
Ne pas croire que son bien va forcément se vendre très rapidement (car le voisin a vendu en 3 heures en 2020)
Les délais de vente ont souvent été entre 90 et 100 jours depuis plusieurs années. Sauf qu’avec le contexte ultra-favorable notamment post-covid, de nombreux biens sont partis beaucoup plus rapidement. C’est particulièrement vrai dans les secteurs tendus où la demande est très forte. Qui peut le plus peut le moins, il vaut mieux se dire que cela va durer 6 mois (comprenant le processus de vente qui met déjà 3 mois) et que le bien parte plus rapidement plutôt que l’inverse. Le prêt relais a une durée de 1 an (souvent renouvelable une fois).
Comme pour les prix, ne vous dites pas que le voisin a vendu en quelques jours et que ce sera forcément pareil pour vous. Chaque bien est unique et chaque vente l’est également!
Ne pas prendre plusieurs agences immobilières et tenter de vendre par soi-même
La stratégie de vente est déterminante dans la réussite de son prêt relais. En fonction, cette stratégie va influer sur le prix de vente et sur le délai de vente.
D’expérience, la pire des stratégies serait de prendre plusieurs agences en mandat simple et également de tenter de vendre le bien soi-même en enlevant les frais d’agence sur les sites de vente entre particuliers (PAP, Leboncoin).
En effet, avec cette stratégie, les agences vont tout simplement passer le minimum de temps et d’implication sur votre bien immobilier car elles ont peu de chances de le vendre. Elles vont se dire que si elles le vendent ce sera du bonus mais elles concentreront leur énergie et leur moyen sur les biens des clients qui leur font vraiment confiance et qui leur auront donné une « exclusivité ».
A coté de cela, mettre le bien soi-même à coté est presque vu comme une démarche déloyale pour l’agence et n’aura vraiment pas envie de s’impliquer.
Sur les mandats exclusifs, les agences peuvent mettre des moyens comme des photos plus travaillées, une visite 3D, des prises de vues en drone si l’environnement s’y prête. Elles peuvent également mettre le bien plus en avant en augmentant le budget communication. Des actions sur les anciens clients peuvent être menées.
Par contre, je pense qu’il faut mettre une exclusivité avec un engagement relativement court. (Entre 30 et 45 jours). Au bout de la période, vous faites un bilan, et vous voyez si vous souhaitez changer ou pas en fonction du comportement du professionnel.
Refaire une visite à froid pour ne pas acheter son nouveau bien trop cher sur un coup de cœur
Vous avez visité un bien et la magie a opéré. Tout vous plaît, et c’est tant mieux ! Mais l’expression l’amour rend aveugle marche particulièrement bien dans le choix d’un bien immobilier. C’est un achat avec un lien émotionnel très fort, et vos émotions peuvent vous trahir.
Je vous conseille, une fois la première visite réalisée de refaire une visite avec une tierce personne objective qui a des compétences techniques en bâtiment si possible. Après attention à ne pas tomber dans l’autre travers. Oui, certaines personnes n’arrivent pas à se décider et peuvent vous entraîner dans leur immobilisme. Il existe des check-lists avant achat des points importants à vérifier. On pourrait lister une multitude de points qui pourraient être préjudiciables. Il faut identifier ces points afin de les budgéter et les travailler. Cela peut vous servir également dans la négociation du bien.
Tenter également d’évaluer le prix des biens. Vous pouvez regarder la base de ventes des notaires afin de voir ce qui s’est vendu dans le quartier. Vous y découvrirez peut-être le prix d’achat des anciens propriétaires. Cela vous évitera d’acheter le bien beaucoup trop cher ce qui est d’autant plus dommageable pour un prêt relais.
S’intéresser aux diagnostics et notamment au DPE et aux projets environnants
Les diagnostics du nouveau bien vous apprendront beaucoup de choses. Il faut les lire bien en amont de la signature du compromis ou de la promesse de vente. En effet, trop de personnes les lisent la veille de la signature et se disent que c’est trop tard pour changer.
A noter que l’état a une politique incisive sur la consommation énergétique des biens et il faut bien se dire qu’il faudra au moins atteindre une lettre D dans l’ancien. Si ce n’est pas le cas, faites chiffrer les travaux pour y parvenir.
Sans compter l’effet sur la valeur du bien, une consommation énergétique importante va faire flamber votre budget mensuel et cela vous pénalisera sur les calculs faits pour la mise en place du prêt relais.
Également, n’hésitez pas à aller aux services urbanisme de la Mairie et demandez s’il y a des projets environnants de votre future acquisition.
Ne pas sous-estimer les travaux à faire dans son nouveau bien
Le prix des travaux a augmenté drastiquement ces dernières années et pourtant cela fait 10 ans que l’on entend qu’une rénovation totale coûte environ 1 000€ / m2 !
Et bien, non ! Faites chiffrer les travaux pour un artisan. C’est encore plus important pour la réussite de votre prêt relais!
D’ailleurs, il est très important de verrouiller ce point avec l’agence ou le vendeur car rien ne les oblige à vous permettre de revenir plusieurs fois entre l’avant-contrat et l’acte authentique.
C’est d’autant plus vrai si vous souhaitez faire financer des travaux dans le financement du prêt relais car la banque ne validera le dossier qu’après avoir un devis de la totalité des travaux à financer.
Obtenir et choisir son prêt relais
Je vous encourage à vraiment bien comprendre le principe du prêt relais et tous les aspects qui en découlent. Si ce n’est pas le cas, l’accompagnement d’un courtier en crédit immobilier est indispensable. Chez impacto-conseil, nous vous offrons un accompagnement constant et de qualité.
L’obtention du prêt relais est déterminante dans la réussite du projet. C’est la condition indispensable à la réalisation du projet!
Pour le choix de la proposition, nous avons toujours pensé que le taux d’intérêt n’est qu’une partie de l’offre. C’est d’autant plus vrai pour le prêt relais car il y a beaucoup de coûts autres que le taux d’intérêt. Il faut être capable d’analyser tous ces coûts. C’est d’autant plus compliqué que la simulation ne vous permet pas de le faire. En effet, il faudra simuler le coût en fonction de la durée du prêt relais.
Choisir son notaire, relire les documents avant les signatures
Lorsque l’on achète un bien immobilier, le notaire est le professionnel pour lequel nous attendons un conseil indépendant et objectif par excellence. Nous attendons qu’il nous protège et défende nos intérêts. C’est particulièrement vrai pour le prêt relais.
On se pose souvent la question de savoir s’il faut avoir un ou deux notaires. Avoir deux notaires rallonge les délais mais peut parfois être intéressant pour avoir deux regards sur les dossiers. En pratique, ce n’est pas toujours gagnant car en cas de problème, ils se rejettent souvent la faute.
Également la notion d’avoir « son notaire » est importante. Effectivement, le fait d’avoir « son notaire » va impliquer d’avoir un travail plus transverse. Un conseil qui va dépasser le seul bien immobilier. C’est comme dans tous les domaines, une bonne stratégie se construit dans la durée.
Conclusion
Si vous avez bien appliqué ces 15 étapes, vous devriez vivre le prêt relais comme un parcours balisé et maîtrisé.
N’oubliez pas l’image que la mise en place d’un prêt relais est comme une course de slalom de ski.
Pour un projet réussi, il faut passer toutes les portes avec succès !
Preparer son prêt relais
