primo-accedant: Conseils pour obtenir votre pret immobilier!

Sommaire

Vous vous lancez dans la vie active et vous rêvez de devenir propriétaire? 

Vous êtes ce que l’on appelle un primo accédant! 

Vous verrez dans cet article comment réussir au mieux votre projet de devenir propriétaire!

Sachez que vous pouvez bénéficier d’un accompagnement complet avec votre conseiller impacto-conseil pour votre 1er achat!

 

Est appelée primo accédant, toute personne ou un couple qui souhaite acheter son premier bien immobilier!

NB : Il est à noter que la définition du primo accédant est même étendue car ce statut est donné à toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l’achat.

Les banques ont pour mission d’aider les primo-accédants par une volonté politique avec plusieurs avantages (prêt à taux zéro dans le neuf PTZ, Prêt d’accession sociale PAS, Prêt accession d’Action Logement et autres possibles avantages fiscaux).

Vous pouvez vous rendre sur le site Action Logement et sur le site service-public.fr pour plus d’informations.

Un point très important également est que le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui a durci les règles d’octroi des crédits immobiliers a précisé qu’il était possible de dépasser le taux d’endettement de 35% dans 20% des cas et que cette dérogation devait être en grande partie consacrée aux primo-accédants.

Normes HCSF

Effectivement, le raisonnement est d’aider les « jeunes » à acheter pour la première fois mais également on peut penser que les revenus seront évolutifs à la hausse en progressant en cours de carrière.

 

Pourquoi être primo accédant représente plus de risques pour les banques ?

 

Ils sont au début de leur vie professionnelle

il est difficile d’appréhender les perspectives de réussite dans leur carrière mais également de prévoir les envies qu’ils pourront avoir à l’avenir une fois le premier cycle professionnel achevé.

 

Ils sont au début de leur vie personnelle

Ce point et d’autant plus important que les candidats achètent à 2. Effectivement une partie non négligeable des jeunes couples qui s’installent ensemble se séparent ensuite devant vendre le bien immobilier souvent avec des conséquences préjudiciables puisque cela arrive dans les premières années.

 

Ils débutent également dans leur gestion financière

Il y a une part d’insouciance qui diminue avec les années et cela s’applique également dans la gestion financière. On pense plus à mettre sa famille à l’abri, mettre de côté les années passant.

De plus, il est fréquent de vouloir consommer plus les premières années avec l’effet de nouveauté, les premiers salaires étant souvent là pour assouvir des rêves longtemps désirés.

La fougue a tendance également à s’estomper avec l’expérience des années.

 

Comment faire pour rassurer et augmenter ses chances d’obtenir son crédit en étant primo accédant?

 

Stabilité professionnelle

L’idéal est de présenter un contrat de travail en CDI à la banque hors période d’essai. En effet, même si l’on sait que ce statut est loin d’être définitif, il est totalement rassurant et le banquier part du principe que vous gagnerez toujours plus que votre salaire fixe.

A noter que vos primes seront comptabilisées à partir de la 2e ou 3e année en faisant une moyenne des 2 ou 3 dernières années.
Le statut préféré étant le statut de fonctionnaire titulaire.

Bien entendu, il est possible d’emprunter en étant à son compte mais il faut attendre d’avoir 3 bilans voire 5 en cas de société (sauf exception comme une installation libérale en tant que médecin par exemple).

C’est pareil pour des statuts CDD ou intermittents, il faudra avoir un minimum de 3 années pour prouver votre stabilité.

Vous pouvez joindre votre CV dans votre dossier s’il est à votre avantage, cela n’impactera pas la prise en compte des revenus mais il pourra être rassurant quant à votre bagage professionnel.

 

Stabilité personnelle

Les banques n’aiment pas du tout les personnes « hébergés ». Elles considèrent que c’est une étape intermédiaire importante de vivre en location afin de se familiariser avec les dépenses quotidiennes !

C’est un point qui est vraiment très important quand on achète en couple.

La banque sera beaucoup plus favorable à un achat commun si vous avez déjà vécu ensemble. En effet, c’est très fréquent de vivre une super histoire qui vire au cauchemar avec l’installation dans son nouveau cocon.

Ce n’est pas la peine de vivre plusieurs années, quelques petits mois suffiront. Ce sera l’occasion de valider la bonne entente et également de constituer des meubles et affaires en commun.
Le fait de se PACSER sera également un point très favorable car il valide une communauté de vie et des règles établies même s’il est beaucoup moins engageant que le mariage. C’est très rapide à faire et il peut être rompu très facilement et rapidement et même de manière unilatérale à la grande différence du mariage.

Pour aller plus loin dans la compréhension du PACS/concubinage, vous pouvez consulter l’article suivant ICI

 

Stabilité financière

Quelques points seront des points favorables et certains seront mêmes indispensables.

Le fait de montrer un profil joueur à la banque avec des jeux d’argent en ligne ou même plus traditionnels sera un point quasiment rédhibitoire à l’obtention de votre financement.

Il faudra éviter voire bannir tout dépôt d’argent en espèces et limité les retraits.

Il faut absolument être en règle sur sa situation fiscale. C’est-à-dire être à jour dans ses déclarations et sur le paiement !

Il faut avoir des bulletins de salaire très « propres ». C’est-à-dire, ne pas demander d’avance sur salaire, ne pas avoir de saisie attribution ou d’avis à tiers détenteur. Ce serait un très mauvais signal envoyé à la banque.

Les banques ne vont pas prendre également d’un bon œil le fait de posséder ou d’investir dans les cryptomonnaies. C’est pareil que les jeux d’argent, cela laisser penser à un profil joueur et instable et en plus de cela la banque ne vend pas et ne gagne rien dessus et n’apprécie pas cela.

On regardera la balance bancaire, c’est-à-dire gagnez-vous plus que ce que vous dépensez ? Pour cela, je vous conseille d’alléger les dépenses « cartes », les commandes internet (AMAZON), les restaurants à répétition etc… La banque sera rassurée de voir un profil sobre à l’image de la fourmi qui pourra absorber des périodes moins fructueuses sans manquer de rien.

Mettre en place un virement permanent afin de constituer une épargne mais également de montrer que vous pouvez payer les futures mensualités sans peine car c’est déjà un rythme que vous avez. Par exemple, vous avez un loyer à 1 000€ par mois et vous souhaitez faire un emprunt à 1 500€, je vous conseille vivement de mettre en place un virement permanent sur votre compte épargne de 600€ pour montrer que ce sera facile pour vous et que vous vous y préparez déjà.

Afin de limiter votre endettement, je vous encourage à ne pas avoir de Leasing (Location Longue Durée LLD ou Location avec Option d’Achat LOA) car cela prend une grande partie de votre capacité d’endettement et en plus ce sera difficilement voire impossible à arrêter en cas de difficulté.

L’idéal étant de ne pas avoir de crédits à la consommation même s’il est toujours possible de les solder avant l’opération. C’est valable également avec les paiements en plusieurs fois même sans frais et les crédits renouvelables. Cela va traduire un profil consommateur.

Il sera indispensable de montrer à la banque vous avez réussi à mettre de l’argent de côté pour constituer un apport. Idéalement 10% du montant du bien hors frais de notaire afin de couvrir les frais d’acquisition. (Frais de dossier, courtier, notaire et garantie). En cas de donation, la banque cochera le point « apport » même si ce n’est pas vous qui avez mis l’argent de côté. Ils seront rassurés de savoir que vous avez un entourage qui peut vous aider en cas de coup dur.

Respecter un ratio d’endettement de 35% entre le total de vos mensualités futures et autres charges persistantes et le total de vos revenus. Nous reviendrons sur les éléments pris en compte dans ces calculs.

Ne jamais être à découvert et même mieux, avoir un compte largement créditeur (+ 1 000€ à 2 000€ par exemple) en fin de mois afin de montrer à la banque que vous passez le point d’étape très facilement. Sachez que la banque peut demander le récapitulatif des frais bancaires (La Banque Postale le fait systématiquement) afin de vérifier la pérennité de la stabilité. En effet, les agios et commissions d’interventions seront très défavorables dans le dossier.

Idéalement garder une épargne de précaution afin de pouvoir parer aux imprévus comme un changement de chaudière, une réparation de toiture, une panne de voiture ou bien d’autres éléments. Forcément cette épargne sera en fonction de votre rythme de vie. Je dirai que 5 000€ constituent déjà une sécurité rassurante pour le préteur.

 

Conclusion

J’aime bien l’expression « on a qu’une occasion de faire une bonne impression »

En effet, la banque peut vous catégoriser comme un client instable et donc qui présente un risque de non-remboursement ou alors comme un client stable à qui l’on peut prêter sans aucun risque à la vue d’une liste de critères repris sur les éléments au-dessus.

J’irai même plus loin dans l’explication avec l’effet de Halo qui se traduit par le fait que si la banque voit les premiers points qu’elle contrôle comme très favorables, elle pourra éventuellement être moins regardante voire ne pas remarquer d’autres points moins vendeurs de votre dossier.

Pour conclure, ces règles sont des principes de bonne gestion et la priorité n’est pas seulement de faire accorder le crédit immobilier mais également d’être en mesure de rembourser facilement votre prêt immobilier afin de réussir votre première acquisition.

Le fait de préparer son dossier va permettre de faire une acquisition sereine avec le montant idéal et de pouvoir vivre heureux avec un toit au-dessus de la tête et de pouvoir continuer à profiter des plaisirs de la vie.

N’hésitez pas à réserver un RDV avec votre Consultant en Crédit immobilier afin de parler de votre projet.

Calendly – Jeremy LEONARD

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